• Tweet

PUZ Coordonator sector 1 propune o serie de măsuri care să limiteaze dezvoltarea haotică a blocurilor între case. Pe de altă parte, documentul aflat în avizare prevede acordarea unor derogari urbanistice proprietarilor care investesc în dezvoltarea acestor zone prin realizarea unor dotări publice și a unor spații verzi reale, de calitate.

De ce este nevoie de o asemenea măsură? Pentru a rezolva problema locuințelor individuale din zonele preponderent rezidențiale "sufocate" de blocuri masive ce nu respectă reglementările din Planul Urbanistic General  (P.U.G) al Capitalei. Planul Urbanistic Zonal Coordonator al Sectorului 1 are la bază P.U.G-ul  Municipiul București. Prin acest P.U.Z. sunt aduse la zi situațiile terenurilor si se instituie condiționări care limitează dezvoltarea blocurilor între case. Conditionarile sunt legate de gradul de dezvoltare al dotărilor publice din zona, cum ar fi: rețelele tehnico-edilitare, infrastructură rutieră (circulații auto și pietonale), spațiile verzi, dotări pentru învățământ, sănătate și dotări comerciale.

Cine va mai primi autorizație de construcție

Nici derogările urbanistice nu trebuie date la întâmplare și ele trebuie să încurajeze construirea reponsabila și sustenabilă. Potrivit noului PUZ al Sectorului 1, parcelele beneficiază de un spor de C.U.T. de 1,0 dacă se amenajează un spațiu verde de tip scuar sau parc, cu acces public nelimitat, în sensul Legii 24/2007 privind reglementarea și administrarea spațiilor verzi din intravilanul localităților, pe o suprafața de minim 35% din suprafața totală a terenului, în suprafață de minim 1.000 mp,  cu condiția că această suprafață de teren să fie dezmembrată și să se noteze în cartea funciară sarcina de a permite acces public nelimitat."

Autorizarea executării construcțiilor este permisă numai dacă există posibilitatea racordării de noi consumatori la rețelele existente de apă, la instalațiile de canalizare și de energie electrică. Mai mult, realizarea unei construcții noi pe terenuri cu suprafețe mai mici sau egale cu 1.000,00 mp va fi condiționată de amenajarea unui spațiu verde la sol cu suprafața de minim 20% din suprafața totală a parcelei aferentă proiectului.

Dacă se solicită autorizație pentru construcții noi pe suprafețe mai mari de 1.000  mp, aceasta va fi condiționată de amenajarea de spații verzi cu suprafața de cel puțin 30% din suprafața totală a parcelei aferentă proiectului, din care cel puțin 2/3 va fi la sol, iar restul de 1/3 va avea asigurată grosimea stratului vegetal de minim 60 cm,  astfel încât să permită dezvoltarea vegetației de talia arbuștilor și condiții de drenare a excesului de umiditate.

„Autorizarea executării construcțiilor care, prin destinație, necesită spații de parcare se emite numai dacă se asigură realizarea acestora, în conformitate cu normele specifice în vigoare aprobate conform legislației în vigoare, pentru care se solicită autorizația de construire", se prevede în noul PUZ Coordonator.

Faci școală sau grădiniță, poți construi mai mult

În toate zonele funcționale, parcelele beneficiază de un spor de C.U.T. de maxim 1,0, dacă jumătate din acest spor de C.U.T. este consumat pentru amenajarea unor dotări de utilitate publică - de tip școală, grădiniță, after school, dispensar. „Parcelele de colț (...) beneficiază de un spor de înălțime de 2 niveluri și/sau de suplimentarea coeficientului de utilizare a terenului (C.U.T.) cu 0,5 față de cel reglementat pentru U.T.R.-ul respectiv, doar dacă parterul sau primul etaj al
construcțiilor edificate pe parcelă este integral destinat cel puțin uneia din următoarele funcțiuni: comerciale, cultură, învățământ, sport, agrement. În cazul proiectelor în care se propune realizarea de parcări la nivelurile supraterane ale clădirilor, (...), se va aplica o majorare a indicelui C.U.T. egală cu suprafața construită desfășurată aferentă acestor parcări precum și o majorare a regimului de înălțime al clădirii, cu încă un nivel de maxim 3,00 m înălțime, clădirea  rezultată beneficiind așadar de un spor de înălțime de 3,00 m fără a fi nevoie să se retragă suplimentar aferent celor 3,00 m astfel suplimentați", se mai precizează în PUZ. 

Cum se va stabili înălțimea clădirilor

Înălțimea clădirilor se calculează, potrivit noului PUZ Coordonator, în funcție de profilul străzii din care se face accesul pe parcelă, de caracterul zonei, de retragerile laterale și posterioare pe care proiectantul le alege și în funcție de UTR-ul din care face parte lotul. De asemnea, înălțimea clădirilor și distanțele dintre acestea sunt condiționate de respectarea concluziilor studiilor de însorire. Așadar, orice construcție nouă trebuie să se încadreze în Normele de igienă şi sănătate publică privind mediul de viaţă al populaţiei, aprobate prin Ordinul Ministrului Sănătăţii nr. 119, „Norme de igienă referitoare la zonele de locuit".

„Amplasarea clădirilor destinate locuinţelor trebuie să asigure însorirea acestora pe o durată de minimum 1 1/2 ore la solstiţiul de iarnă, a încăperilor de locuit din clădire şi din locuinţele învecinate.În cazul în care proiectul de amplasare a clădirilor evidenţiază că distanţa dintre clădirile învecinate este mai mică sau cel puţîn egală cu înălţimea clădirii celei mai înalte, se va întocmi studiu de însorire, care să confirme respectarea prevederii mai sus menționate", se precizează în PUZ.

Nici înălțimea clădirilor nu va fi avizată la întâmplare. Ea va depinde și de regimul de înălțime deja existent în zona, acesta neputând depăși caracterul zonei. „Autorizarea executării construcțiilor se face cu respectarea înălțimii medii a clădirilor învecinate și a caracterului zonei (...)" „Autorizarea executării construcțiilor este permisă numai dacă aspectul lor exterior nu contravine funcțiunii acestora și nu depreciază aspectul general al zonei", se specifică în PUZ. 

Cât de dese poti fi clădirile

Construcțiile noi propuse trebuie să fie compatibile atât funcțional cât și estectic cu zona în care urmează a fi edificate. Pentru păstrarea unei densități reduse a construcțiilor din zonele cu locuințe individuale coeficienții urbanistici principali vor fi adaptați la acesta nevoie păstrând un nivel redus al acestora.

„Zona locuințelor individuale și colective mici:

• P.O.T. maxim = 45%

• C.U.T. maxim pentru înălțimi P+1 = 0,9 mp A.D.C./mp teren.

• C.U.T. maxim pentru înălțimi P+1+M/2Retras = 1,3 mp A.D.C./mp teren."

De ce este nevoie de PUZ?!

O suprafață reglementată este mai bună decât o suprafață de teren nereglementată sau cu reglementări învechite elaborate la un moment în care existau alte nevoi și alte tendințe de dezvoltare, atât din punct de vedere al noilor investitori cât și al populației deja existente în zona. Un cadru legislativ slab/neclar determină apariția construcțiilor ridicate fără o preocupare pentru confortul oamenilor, fără spații verzi și cu sacrificarea intimității vecinilor. Dacă investitorul are reglementări clare, bine stabilite de care să se folosească - nu va iniția un PUZ pentru un lot care este un mare consumator de resurse (timp/bani) prin care să reglementeze zona și care, de cele mai multe ori, nu ține cont de vecinătăți și de dezvoltarea în ansamblu a zonei, ci doar de statisfacerea nevoilor personale, la nivelul unei singure proprietăți.

În lipsa unor reglementări viabile o zona se dezvoltă haotic. Este nevoie să fie reduse la minim posibilitățile interpretărilor, să se limiteze/descurajeze elaborarea PUZ-urilor de lot prin eliminarea necesității acestora stabilind atât permisivități și cât și restricții la nivelul zonelor de locuințe. Nu poate fi interzisă categoric realizarea unor locuințe plurifamiliale dar apariția acestora poate fi utilizată în folosul comunității din zona prin condiționarea obținerii unor coeficienți urbanistici
atractivi de realizarea unor dotări publice, spații verzi, parcări.