• Tweet

Din august, scumpirea TVA-ului de la 9% la 21% ar putea adăuga peste 20.000 de euro în doar o lună. În ultimele 12 luni, piața a înregistrat deja o creștere de 22%, alimentând temerile privind o nouă explozie imobiliară.

Concret, prețul mediu al unui apartament vechi cu 3 camere din Capitală a depășit luna trecută 173.000 de lei, incluzând o TVA de 9%. De la 1 august, după ce TVA va fi majorat la 21%, prețul aceluiași apartament va crește la 193.760 de euro, cu 20.760 euro mai mult decât în prezent.

În luna iunie, prețurile apartamentelor noi și vechi din marile orașe ale României au înregistrat o creștere de 12% față de aceeași perioadă a anului trecut, conform analizei Storia. Cele mai accentuate creșteri anuale, cumulate pentru ambele categorii de locuințe, au fost observate în Craiova (+17%), Sibiu (+15%) și Cluj-Napoca (+14%). La polul opus, cele mai temperate evoluții anuale (+12%) ale prețurilor au fost înregistrate în Brașov, București și Oradea.

„În unele orașe, precum București sau Iași, apartamentele noi au prețuri medii de cerere mai mici decât cele vechi, în timp ce în altele, precum Oradea sau Timișoara, locuințele noi sunt mai scumpe. Aceste diferențe reflectă particularitățile fiecărei piețe locale - de la disponibilitatea terenurilor pentru dezvoltări noi, până la amplasarea locuințelor vechi în zone centrale. În anumite orașe, cele două segmente sunt tot mai apropiate ca preț, ceea ce indică o maturizare treptată a pieței și o atenție mai mare a cumpărătorilor la criterii precum eficiența locuinței sau raportul cost-confort", a declarat Monica Dudău, Head of Marketing Real Estate Europe, OLX Group (Storia și OLX Imobiliare).

Apartamentele vechi din Capitală, cu 30.000 de euro mai scumpe decât cele noi
În București, diferențele de preț dintre apartamentele noi și cele vechi rămân cele mai ridicate dintre marile orașe ale țării. În luna iunie, prețul mediu pe metru pătrat a fost de 1.893 euro pentru apartamentele noi, respectiv 2.297 euro pentru cele vechi.

Astfel, o garsonieră de 40 mp într-un bloc nou s-a vândut, în medie, cu 75.720 euro, cu 16.160 de euro mai puțin decât una veche, al cărei preț mediu a ajuns la 91.880 euro. În cazul apartamentelor cu două camere (55 mp), cele noi au avut un preț mediu de 104.115 euro, față de 126.335 euro pentru cele vechi - o diferență de 22.220 de euro.

Cel mai mare decalaj se observă în cazul apartamentelor cu trei camere (75 mp), unde locuințele noi au un preț mediu de cerere de 141.975 euro, iar cele vechi cu 172.275 euro, diferența ajungând la 30.300 de euro.

În Brașov, diferențele de preț dintre apartamentele noi și cele vechi sunt moderate. În iunie, prețul mediu pe metru pătrat a fost de 2.177 euro pentru apartamentele noi și de 2.221 euro pentru cele vechi. O garsonieră nouă de 40 mp a avut un preț mediu de cerere de 87.075 euro, cu 1.765 de euro sub nivelul apartamentelor vechi, care au avut un preț mediu de 88.840 euro. În cazul apartamentelor cu două camere (55 mp), cele noi au avut un preț mediu de 119.729 euro, față de 122.155 euro pentru cele vechi - o diferență de 2.426 euro. Pentru apartamentele cu trei camere (75 mp), diferența a fost de 3.309 euro, cu prețuri medii de 163.266 euro (nou) și 166.575 euro (vechi).

Creșterea TVA din august la 21% va aduce o scumpire cu 19.989 euro pentru apartamentele vechi de 3 camere din Brașov.

În Cluj-Napoca, diferențele dintre prețurile medii de cerere pentru apartamentele noi și cele vechi sunt destul de mici, indiferent de tipul locuinței. În luna iunie, prețul mediu pe metru pătrat a fost de 3.106 euro în cazul apartamentelor noi și de 3.127 euro pentru cele vechi. O garsonieră de 40 mp a avut un preț mediu de cerere de 124.221 euro, cu doar 859 de euro sub nivelul unei locuințe vechi (125.080 euro). Apartamentele cu două camere (55 mp) au avut un preț mediu de 170.805 euro în cazul locuințelor noi și de 171.985 euro pentru cele vechi - o diferență de 1.180 euro.

Pentru apartamentele cu trei camere (75 mp), prețurile au fost de 232.915 euro pentru cele noi și 234.525 euro pentru cele vechi, adică o diferență de 1.610 euro.

După 1 august, doar din cauza creșterii TVA prețul mediu al unui apartament cu 3 camere va fi cu 28.143 euro mai mare.

În Constanța, apartamentele vechi au avut, în continuare, prețuri medii de cerere mai ridicate decât cele noi, iar diferențele au fost mai vizibile în cazul locuințelor mai mari. În luna iunie, prețul mediu pe metru pătrat a fost de 1.922 euro pentru apartamentele noi și de 2.025 euro pentru cele vechi. O garsonieră de 40 mp a avut un preț mediu de cerere de 76.878 euro în cazul locuințelor noi, față de 81.000 euro pentru cele vechi - o diferență de 4.122 euro. În cazul apartamentelor cu două camere (55 mp), locuințele noi au avut un preț mediu de 105.707 euro, în timp ce cele vechi au ajuns la 111.375 euro, cu 5.668 euro mai mult.

Pentru apartamentele cu trei camere (75 mp), prețul mediu a fost de 144.146 euro în cazul locuințelor noi și de 151.875 euro pentru cele vechi, rezultând o diferență de 7.729 euro.

Majorarea TVA la 21% va crește și prețurile apartamentelolr cu 3 camere cu 18.225 de euro.

În Iași, apartamentele vechi au avut prețuri medii de cerere mai ridicate decât cele noi, iar diferențele sunt vizibile pe toate segmentele analizate. În luna iunie, prețul mediu pe metru pătrat a fost de 1.724 euro pentru apartamentele noi și de 1.902 euro pentru cele vechi. O garsonieră de 40 mp a avut un preț mediu de cerere de 68.972 euro în cazul locuințelor noi, comparativ cu 76.080 euro pentru cele vechi - o diferență de 7.108 euro. Pentru apartamentele cu două camere (55 mp), prețul mediu a fost de 94.837 euro în cazul celor noi și de 104.610 euro pentru cele vechi, diferența fiind de 9.773 euro.

În cazul apartamentelor cu trei camere (75 mp), locuințele noi au avut un preț mediu de 129.323 euro, în timp ce cele vechi au ajuns la 142.650 euro - adică cu 13.327 euro mai mult.

Creșterea TVA la 21% din august va majora prețul mediu pentru apartamentele cu 3 camere din Iași cu 17.118 euro.

Și în Sibiu apartamentele noi au avut, în luna iunie, un ușor avantaj de preț față de cele vechi. Prețul mediu pe metru pătrat a fost de 1.849 euro în cazul locuințelor noi, respectiv 1.863 euro/mp pentru cele vechi.

O garsonieră de 40 mp într-un bloc nou s-a vândut cu 73.964 euro, cu 556 de euro mai puțin decât una veche, care a costat 74.520 euro. Un apartament cu două camere (55 mp) a avut un preț mediu de 101.701 euro în cazul locuințelor noi, în timp ce cele vechi au ajuns la 102.465 euro - o diferență de 764 de euro.

În cazul apartamentelor cu trei camere (75 mp), cele noi s-au vândut cu 138.683 euro, cu 1.042 de euro sub prețul celor vechi, care au costat, în medie, 139.725 euro.

Din cauza creșterii TVA la 21%, cumpărătorii vor plăti luna viitoare cu 16.767 euro mai mult.

În Craiova, apartamentele noi s-au vândut, în medie, la prețuri mai ridicate decât cele vechi. Prețul mediu pe metru pătrat pentru locuințele noi a fost de 1.929 euro, față de 1.877 euro/mp în cazul apartamentelor vechi.

O garsonieră de 40 mp a costat cu 2.077 euro mai mult decât una dintr-un bloc vechi - 77.157 euro pentru o garsonieră nouă, comparativ cu 75.080 euro pentru una veche. În cazul apartamentelor cu două camere (55 mp), diferența a urcat la 2.856 euro, locuințele noi având un preț mediu de 106.091 euro, față de 103.235 euro în cazul celor vechi.

Pentru apartamentele cu trei camere (75 mp), apartamentele noi s-au vândut cu 144.670 euro, cu 3.895 euro mai mult decât cele vechi, al căror preț mediu a fost de 140.775 euro.

Creșterea TVA la 21% va aduce scumpiri cu 16.893 euro și pentru apartamentele vechi din Craiova.

În Oradea, diferențele de preț dintre apartamentele noi și cele vechi se mențin ridicate. Prețul pe metru pătrat a fost de 1.831 euro în cazul apartamentelor noi, respectiv 1.752 euro/mp pentru cele vechi.

O garsonieră de 40 mp s-a vândut, în medie, cu 73.234 de euro, în timp ce una veche a costat 70.080 de euro, rezultând o diferență de 3.154 de euro. Pentru un apartament cu două camere (55 mp), locuințele noi au avut un preț mediu cu 4.337 de euro mai mare decât cele vechi, respectiv 100.697 euro față de 96.360 euro. Diferența crește la apartamentele cu trei camere (75 mp), unde locuințele noi au ajuns la 137.314 euro, cu 5.914 euro mai mult decât cele vechi, care au avut un preț mediu de 131.400 euro.

Prețul mediu al apartamentelor vechi cu 3 camere din Oradea se majorează cu 15.768 euro din cauza creșterii TVA la 21%.

Prețul mediu pentru locuințele noi a fost de 1.903 euro/mp, față de 1.789 euro/mp în cazul celor vechi.

O garsonieră nouă de 40 mp a costat, în medie, 76.170 de euro, cu 4.610 de euro mai mult decât una veche, al cărei preț a fost de 71.560 euro. În cazul apartamentelor cu două camere (55 mp), locuințele noi au avut un preț mediu de 104.734 euro, comparativ cu 98.395 euro pentru cele vechi - o diferență de 6.339 euro. Diferența se accentuează la apartamentele cu trei camere (75 mp), unde cele noi au ajuns la 142.819 euro, iar cele vechi la 134.175 euro, o diferență de 8.644 euro.

16.101 euro vor plăti cumpărătorii în plus pentru un apartament cu 3 camere din Timișoara, din cauza creșterii TVA la 21%.

Guvernul și-a asumat luni răspunderea pe legea austerității care stipulează printre altele în ce condiții mai pot fi achiziționate locuințe cu TVA de 9%.

Concret, persoanele care vor să achiziționeze o locuință în acest an mai pot beneficia de cota redusă de 9% TVA doar dacă semnează un antecontract, până la 31 iulie 2025, și achită un avans de 20%, urmând să facă plata integrală (să încheie contractul de vânzare-cumpărare) până la 31 iulie 2026. Acest regim fiscal se aplică celor care nu au cumpărat un apartament cu cotă redusă de TVA începând cu ianuarie 2023 și este valabil pentru locuințele cu o suprafață utilă de maximum 120 mp, a căror valoare nu depășește suma de 600.000 lei.

Un alt aspect important de luat în seamă este și acesta: chiar și în cazul existenței unui antecontract semnat și al avansului plătit până la 31 iulie 2025, dacă dezvoltatorul nu finalizează locuința până la 31 iulie 2026, clientul o va achiziționa cu un TVA de 21% după această dată.

Ce prevede legea

Art. III. - (1) Persoana fizică, în mod individual sau în comun cu altă persoană fizică/alte persoane fizice, poate achiziționa în perioada 1 august 2025 - 31 iulie 2026, inclusiv, o singură locuință cu cota redusă de TVA de 9%, dacă se îndeplinesc în mod cumulativ următoarele condiții:

a) locuinţa are o suprafaţă utilă de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodăreşti, și o valoare, inclusiv a terenului pe care este construită, care nu depăşeşte suma de 600.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adăugată;

b) locuinţa în momentul livrării, care nu poate depăși data de 31 iulie 2026, să poată fi locuită ca atare, conform condiţiilor legale în vigoare la data încheierii actelor juridice între vii care au ca obiect plata în avans pentru achiziţionarea unei astfel de locuinţe. Suprafaţa utilă a locuinţei este cea definită prin Legea locuinţei nr. 114/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare. Anexele gospodăreşti sunt cele definite prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, republicată, cu modificările şi completările ulterioare;

c) nu a achiziționat o altă locuință cu cotă redusă de TVA începând cu 1 ianuarie 2023, conform informațiilor din "Registrul achiziţiilor de locuinţe cu cota redusă de TVA", prevăzut de Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare;

d) a încheiat până la data de 1 august 2025 un act juridic între vii care are ca obiect plata în avans pentru achiziţionarea unei astfel de locuinţe.

(2) Pentru a beneficia de cota redusă de 9%, pe lângă condițiile prevăzute la alin. (1), persoana fizică, în mod individual sau în comun cu altă persoană fizică/alte persoane fizice, pentru actele juridice între vii care au ca obiect plata în avans pentru achiziţionarea unei locuințe, încheiate în perioada 3 iulie - 31 iulie 2025 inclusiv, la data livrării locuinței trebuie să facă dovada achitării unui avans de 20% din valoarea locuinței exclusiv TVA, achitat integral până la data de 31 iulie 2025 inclusiv.

(3) În "Registrul achiziţiilor de locuinţe cu cota redusă de TVA" se înscriu şi informaţiile din actele juridice între vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate pentru locuinţele prevăzute la alin. (1) și alin. (2), autentificate până la data de 31 iulie 2026 inclusiv. Notarii publici sunt obligaţi:

a) să verifice îndeplinirea condiţiei referitoare la achiziţia unei singure locuinţe cu cota redusă de TVA, prin consultarea "Registrului achiziţiilor de locuinţe cu cota redusă de TVA", înainte de autentificarea actelor juridice între vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate sau plata în avans pentru achiziţia unei astfel de locuinţe şi, în situaţia în care constată că nu este îndeplinită această condiţie, să le autentifice doar dacă livrarea se efectuează cu cota standard de TVA;

b) să completeze "Registrul achiziţiilor de locuinţe cu cota redusă de TVA" la data autentificării actelor juridice între vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate pentru locuinţele prevăzute la alin. (1) și alin. (2);

c) să înscrie în actele juridice între vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate sau plata în avans pentru achiziţia unei astfel de locuinţe cu cota redusă de TVA de 9% menţiuni cu privire la respectarea obligaţiilor prevăzute la lit. a) şi, după caz, la lit. b);

d) să înscrie în actele juridice între vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate sau plata în avans pentru locuinţele prevăzute la alin. (1) și alin. (2) cota de TVA aplicată, indiferent dacă TVA se aplică la preţ sau este inclusă în preţ.

(4) Până la data de 1 august 2026 se aplică o cotă redusă de TVA de 9% pentru livrarea de clădiri, inclusiv a terenului pe care sunt construite, către primării în vederea atribuirii de către acestea cu chirie subvenţionată unor persoane sau familii a căror situaţie economică nu le permite accesul la o locuinţă în proprietate sau închirierea unei locuinţe în condiţiile pieţei, dacă au fost încheiate până la data de 1 august 2025 acte juridice între vii care au ca obiect plata în avans pentru achiziţionarea acestora.