Ce este mai rentabil, un depozit bancar sau o chirie imobiliară?
Postat la: 22.03.2023 | Scris de: ZIUA NEWS

În România, există percepţia/impresia că cea mai bună investiţie este să cumperi un apartament şi să îl dai în chirie.
Din chirie se plăteşte rata la bancă, iar în final rămâi cu apartamentul achitat. Când se vorbeşte despre investiţie imobiliară simplă întotdeauna se aplează la trecut pentru a justifica achiziţia unui apartament/garsoniere. Cu toţii ne aducem aminte perioada fabuloasă dintre începutul anilor 2000 şi toamna lui 2008, când, practic, preţul apartamentelor a crescut de 10 ori.
Şi acum îmi aduc aminte de exemplul în care un apartament de 2 camere în Capitală, la Lujerului, costa 12.000 de euro, iar pe vârful crizei imobiliare, vara lui 2008, ajunsese la 120.000 de euro. După ce a venit criza, în câteva luni, preţul acelui apartament s-a prăbuşit la 50.000-60.000 de euro, deci cei care l-au cumpărat pe vârf au pierdut jumătate din valoarea lui. Iar dacă adăugăm rata de la bancă, pierderea este mai mult de 100%.
Dar să lăsăm trecutul şi să revenim în zile de astăzi, în martie 2023. Cât de rentabil este să cumperi acum un apartament ca o investiţie pe termen lung? Pornim de la o garsonieră cumpărată în Capitală cu 55.000 de euro, la care mai adăugăm 5.000 de euro mobilatul, ceea ce duce preţul la 60.000. Chiria pentru această garsonieră este de 320 euro/lună.
Avem următoarele variante:
1. Dacă ai deja nişte economii în euro şi cumperi garsoniera fără credit, la chiria pe care o primeşti de 3.840 de euro pe an ajungi la un randament brut de 6,4%. Dacă din chiria pe care o primeşti pui bani de-o parte pentru întreţinere şi reparaţii, cel mai probabil ajungi la un randament net de 5% pe an. Când faci comparaţia cu un depozit bancar, unde acum dobânda a ajuns la 2,5% pe an, într-un caz fericit, rezultă că ai un câştig mai mare din zona imobiliară faţă de dobânda bancară.
Dacă ai noroc să crească piaţa chiriilor sau valoarea garsonierei să crească, tot ce este în plus faţă de valoarea achiziţiei este câştig net.
2. Dacă îţi cumperi garsoniera cu un credit în euro, unde dobânda este de Euribor Ă2 pp, rezultă că trebuie să plăteşti o dobândă de 4,5, chiar 5% pe an. Dacă faci comparaţie cu randamentul obţinut acum, rezultă că nu câştigi nimic. Poţi doar să câştigi dacă chiria creşte peste 320 de euro pe lună sau valoarea apartamentului este mai mare faţă de momentul achiziţiei.
3. Dacă ai lei sau euro pe care îi schimbi în lei şi pui banii la bancă la o dobândă de 7,5% pe an, cel puţin pe 3 ani cât sunt dobânzile acum, şi dacă cursul valutar leu/euro nu creşte, rezultă că este mai rentabil să îţi ţii banii la bancă, cel puţin pe termen scurt, versus câştigul pe care l-ai obţine prin închirierea apartamentului. Poţi să câştigi doar dacă chiria creşte şi dacă preţul apartamentului este mai mare faţă de momentul achiziţiei.
4. Dacă iei un credit în lei pentru a cumpăra acea garsonieră şi a o da în chirie, câştigul obţinut este de fapt o pierdere, pentru că plăteşti la bancă o dobândă de 8-9% la lei şi ai un randament al investiţiei din chirie de 5%, rezultând un minus de 3-4%. Poţi să câştigi doar dacă valoarea chiriei creşte şi preţul garsonierei se majorează.
5. Dacă iei un credit în euro la o dobândă de Euribor +2 pp rezultă un cost actual de 4,5-5%, ceea ce egalează randamentul obţinut din chirie. Poţi să câştigi doar dacă chiria creşte şi preţul garsonierei creşte.
Acesta este doar un calcul sumar pentru a arăta cât de complicată este o investiţie într-o simplă garsonieră. Sunt prea multe variabile pentru a da un răspuns la întrebarea ce este mai rentabil, să faci o achiziţie imobiliară, în cazul nostru o garsonieră, şi să o dai în chirie sau să îţi ţii banii la bancă, la dobânzile actuale, care sunt pe termen scurt.
Când dobânzile erau mici şi foarte mici era mult mai rentabil să cumperi un activ imobiliar, în cazul nostru o garsonieră, şi să îl dai în chirie. Câştigul obţinut era peste dobânda bancară, atât la lei, cât şi la euro. Când dobânzile cresc, randamentul unei investiţii imobiliare scade atâta timp cât chiriile nu cresc sau valoarea garsonierei nu creşte. Câteodată o investiţie imobiliară trebuie judecată şi prin uşurinţa cu care poţi să tranzacţionezi acea garsonieră, când ai nevoie de bani.
De obicei, dacă nu poţi să aştepţi, pierderea se face la „fire sale", ceea ce înseamnă o pierdere din investiţii. Chiria creşte, cum este cazul acum, când este criză, când dobânzile sunt mari iar lumea preferă să stea în chirie decât să rişte o investiţie imobiliară, mai ales că dobânzile sunt foarte mari. Valoarea apartamentelor creşte când trebuie să recuperezi declaje, cum a fost creşterea exponenţială din perioada 2000-2008; aceasta a fost o excepţie, irepetabilă.
Nu cred că cineva îşi imaginează că poate să dea pe garsonieră 55.000 de euro iar preţul ei să ajungă într-un deceniu la 600.000 de euro. În ultimii 10 ani, pe fondul revenirii economice, preţul apartamentelor a crescut cu 30-50%, adică sub 5% pe an. Chiriile au crescut de la 250.000 de euro la 320.000 de euro, adică aproape 30%, ceea ce înseamnă o creştere de 3% pe an.
Preţurile apartamentelor cresc dar şi ale chiriilor atunci când salariile cresc, când economia creşte, când lumea se grăbeşte să cumpere un activ imobiliar, ca o protecţie a banilor economisiţi. Este greu să spui cuiva ce este mai rentabil, să îşi ţină banii la bancă, într-un depozit, aceasta fiind cea mai la îndemână soluţie, sau să cumpere o garsonieră, pe care să o dea în chirie, astfel încât să se plătească singură.
Pe piaţa imobiliară nu este întotdeauna soare, te poţi trezi cu evenimente la care nu te-ai gândi, cum a fost COVID-ul, şi te poţi trezi că preţul apartamentelor rămâne pe loc sau chiar scade, iar valoarea chiriei se reduce. Plus că un activ imobiliar este destul de greu de vândut pese noapte, asta dacă nu vrei să îl dai la discount, pentru a face rost de bani. Depozitele bancare sunt lichide, poţi să îţi iei banii a doua zi. Într-adevăr, poţi să pierzi dobânda. Investiţiile imobiliare sunt bune doar dacă preţul de achiziţie este la discount, în rest, dacă cumperi garsoniera la preţul pieţei, câştigul adus este la limită.
Cristian Hostiuc
-
Adevărul! De ce SUA a sancționat regimul hibrid
Șah-Mat! Chiar in prima zi de desfașurare a scrutinului prezidențial din Romania Guvernul SUA a aplicat o sancțiune necr ...
-
Din nou votez răul cel mai mic!
Noi traim intr-o societate capitalista care este bazata pe producere de profit pe toate planurile : de la populație la c ...
-
Păcală președinte!
Nu poți sa nu te rogi pentru odihna unui papa care spune in cuvinte simple atatea advaruri cutremuratoare: "Viața aceast ...
-
Uluitoarea ascensiune a lătrăului național ViVi Ponta
"Carlanul" lui Iliescu, "Pisicuțul" lui Basescu și "Naparca" lui CT Popescu iși incearca a doua oara norocul la funcția ...
-
A venit nucleara: ambasada SUA sugerează că alegerile nu vor fi recunoscute
Cu doar 4 zile inainte sa inceapa votul pentru alegerile prezidențiale, ambasada SUA la București transmite un mesaj car ...
-
Apa vie din fântâna lui Petre-a Pădurii
Ziua, Someșul Cald vuia sub noi printre stancariile albe ale defileului deasupra caruia ne-am amenajat corturile, nopțil ...
-
Donald Trump Junior, scopul și durata vizitei
La 5 luni dupa anularea turului 2, prin decizia samavolnica și ilegala a CCR, ajunge finalmente in Romania un reprezenta ...
-
Jumulitorii de "lebede negre" au intrat in scena
Pe ultima suta de metri a campaniei electorale s-a dat startul la evenimente care sa schimbe radical tabloul. Ceea ce s- ...
-
Hotărârea care a provocat, în același timp, extaz și decredibilizare
Prin hotararea pe care a pronunțat-o ieri, judecatorul Alexandru Vasile, nu doar ca a adus un afront intregului sistem j ...
-
Sfidarea Papei Francisc de către primarul Bolojan
Interimarul number one al Romaniei este de o ipocrizie fara margini. Luni, a doua zi de Paște, la inceputul discu ...
-
Lebăda neagră judiciară servită nouă ieri de Curtea de apel Ploiești
S-a produs un eveniment judiciar marcant, de tip lebada neagra. Un judecator de la Curtea de apel Ploiești a dat o senti ...
-
Geopolitica papalității și alegerea noului Papă. Va câștiga omul lui Trump sau se va impune din nou Putin?
Ca sa incepem discuția despre papalitate, trebuie sa menționam episodul din 1935, cand, la o intalnire intre ministrul d ...
-
Înțeleg că Nicușor Dan intră la pușcărie dacă nu ajunge președinte
Este scenariul care incepe sa se prefigureze in urma dezvaluirilor din ziarul Cetațeanul și de pe canalul youtube Stakeb ...
-
Mărturisesc că eu sunt cel ce l-a pețit pe Iohannis pentru PNL în 2009, nu Antonescu, și nici Hellvig
Ieri, Victor Ponta a reluat tema Iohannis, simțind ca nesimțirea fostului președinte din noaptea de Înviere, cand ...
-
Prostimea intelectuală "față cu reacțiunea"
Ca sa vedeți cine sunt cei care ar vrea sa ne oblige sa gandim ca ei și daca cumva indraznim sa avem pareri proprii, ne ...
-
Paradă de bolopatriotism la Oradea
Interimarul prezidențial Ilie Bolojan se da astazi in stamba in orașul pe care l-a pastorit ca primar ...
-
Veșnicul trădător ViVi Ponta
Saptamana mare și luminata ne readuce aminte și de tradarea lui Isus Hristos de catre Iuda Iscarioteanul pentru 30 ...
-
Deci, pe cine executăm pe stadioane?
E mare indignare in țara ca a murit inca un narcoman notoriu, Rareș Ion, 20 de ani. S-a mers pana acolo incat un candida ...
-
Aceste vorbe din 1935 sînt ale lui Petre Tuțea, pe cînd avea 33 de ani
Statul roman actual nu apara bogatiile tarii si nu garanteaza munca natiunii. Nu, pentru ca nu e statul national al Roma ...
-
Rușii vor ajunge la gurile Dunării din cauza lui Iohannis și a lui Dragnea
A ieșit pe tv generalul Gheorghița Vlad, șeful Statului Major al Apararii, sa bage groaza in romanime de Paști, ca ajung ...
-
S-o lămurim: de fapt e vorba despre Nicușor Dan!
Antonescu a fost olimpic la istorie, ca a avut noroc de tata responsabil care a stat cu ochiul pe el, si cam atit. A ter ...
-
Umbra lui Trump pe malurile Prutului
SUA pare sa fi taiat Republica Moldova de pe lista prietenilor. Administrația Trump a impus Republicii Moldova taxe vama ...
-
Nu misoginism, dar ce feminism?!...
Traim intr-o lume in care femeile au fost convinse ca a fi „libere" inseamna sa se expuna, sa concureze cu barbați ...
-
Peşchir e la beci, în timp ce Ciolacu...
M-am abtinut in ultimele 2-3 luni sa comentez orice ar fi legat cumva de povestea Georgescu din simplul fapt ca spiritel ...
-
La muncă, lipitori din justiție, nu la întins mâna!
Aratați-mi și mie un magistrat care sa presteze din vocație activitatea de procuror sau judecator, așa cum i se poate in ...
-
Șefii de servicii secrete implicați în puciul de Moș Nicolae (III)
Directorul SPP, generalul Lucian Pahonțu, alintat Nea Lucica, a realizat prin Elena Valerica Lasconi un caz școala de d ...
-
Scrisoare imaginară a dlor Ciolacu & Bolojan către Donald Trump
M-am incumetat, in mediocritatea mea, sa-mi imaginez, iata, o scrisoare a celebrului cuplu Bolojan-Ciolacu, cel care sta ...
-
George Simion e o anomalie de haiduc manelizat
George Simion este, poate fara sa vrea, cel mai bun aliat al dușmanilor sai politici. O anomalie a politicii romanești, ...
-
Șefi de servicii secrete implicați în puciul de Moș Nicolae (II)
Un rol aparte in cadrul loviturii de stat din 6 decembrie 2024 l-a avut directorul SPP (Serviciul de Protecție și Paza), ...
-
Interferență străină în campania electorală pentru alegerile prezidențiale din România
Ieri, 9 aprilie 2025, in Romania a avut loc un eveniment deosebit de grav: in plina zi, fara pic de fereala, a avut loc ...
comentarii
Adauga un comentariuAdauga comentariu