• Tweet

Se speculează că piața imobiliară din Dubai a pierdut, în câteva zile, 250 de miliarde de dolari, din cauza loviturilor aeriene iraniene. 

Dacă războiul din Iran se termină în 3 săptămâni, va fi doar o pierdere izolată la câțiva dezvoltători imobiliari și investitori bogați, eventual, spălători de bani. 

Dacă războiul durează până la vară, atunci este posibilă repetarea scenariului Lehman Brothers. 

Reamintesc că atunci, în anii 2008-2010, statele lumii vestice au decis să salveze băncile de la faliment, cu bani publici și cu depozitele populației din bănci, cu prețul falimentelor personale sau profesionale și antreprenoriale ale celor mici și fără lobby la politicieni și birocrați. 

Precizez, de asemenea, că imobiliarele sunt ombilical legate de banking. 

Speculația privind pierderile de 250 de miliarde de dolari în piața imobiliară din Dubai este o estimare derivată din valoarea tranzacțiilor din 2025 (aproximativ 250 miliarde USD) și ștergerea câștigurilor acumulate.

Indexul imobiliar din Dubai (DFM Real Estate Index) a scăzut cu 20-30% în doar câteva zile de la începutul conflictului (28 februarie 2026), ștergând toate câștigurile din 2026 și amenințând să le șteargă și pe cele din 2025.

Este panică mare printre investitori, care s-au lansat în vânzări masive de acțiuni la dezvoltatori precum Emaar și Aldar. Este exod de expați și sunt anulări de tranzacții off-plan.

Loviturile iraniene au vizat aeroportul Dubai, hoteluri de lux (cum ar fi Fairmont The Palm) și zone rezidențiale, spulberând imaginea de "safe haven" a emiratului. Nu mai vine nimeni în vacanță. 

Analizele prevăd scăderi de prețuri la imobiliare de 60-70% dacă războiul se prelungește până în vară. Asigurătorii se retrag din contracte sau refuză polițe noi.

Degringolada ilustrează vulnerabilitățile sistemice ale piețelor imobiliare, mai ales când sunt legate de datorii masive și șocuri externe. Iată două avertismente de care mai nimeni nu a ținut cont, că eram ocupați cu covid și cu lupta cu clima: 

A. Cazul Evergrande (China), din 2021-2023, a implicat datorii de peste 300 de miliarde USD, ducând la falimente în lanț, scăderi de prețuri cu 20-30% în marile orașe și un efect de domino asupra băncilor chineze (expunere la împrumuturi imobiliare de trilioane) și a celorlalte bănci sau a fondurilor de investiții legate de băncile chineze. A fost un "moment Lehman Brothers" chinezesc, amplificat de politici guvernamentale, care a încetinit creșterea economică cu 1-2% anual. Legătura cu banking-ul a fost critică: băncile au suferit pierderi din credite neperformante, iar consumatorii au boicotat ipoteci, creând o criză de lichiditate.

B. Cazul Signa (Austria și Germania), din 2023; grupul falimentar, cu datorii de cca 25 de miliarde de euro, a expus o bulă imobiliară din Germania și Austria, ducând la creșterea generică a dobânzilor și la scăderi de evaluări cu 20-40% în proprietăți comerciale. A afectat bănci europene (cum ar fi UniCredit și Raiffeisen), cu expuneri de miliarde, și a contribuit la o corecție mai largă în imobiliarele comerciale post-covid. Spre deosebire de Evergrande, Signa a fost mai puțin contagioasă global, dar a subliniat riscurile de leverage ridicat (exces de creditare) în perioade de instabilitate.

Ambele cazuri arată cum șocurile imobiliare pot iradia spre sectorul bancar, mai ales când proprietățile sunt folosite ca garanții pentru împrumuturi.

În Dubai, legătura "ombilicală" cu banking-ul este similară: băncile din Emirate au expuneri masive la imobiliare (peste 40% din portofolii), iar investitorii străini (inclusiv indieni, care reprezintă 20-22% din cumpărători) se finanțează adesea prin credite. Dacă prețurile scad abrupt, astw ar putea duce la credite neperformante, restricții de credit și un cerc vicios de vânzări forțate.

Criza financiară globală din 2008 a fost declanșată de o bulă imobiliară în SUA (subprime mortgages), leverage extrem în banking (Lehman avea datorii de 613 miliarde USD) și contagiune globală prin instrumente financiare complexe (cum ar fi CDS - pariuri pe riscul de faliment). Recesiunea mondială de atunci s-a soldat cu pierderi de trilioane: statele s-au supra-îndatorat ca să salveze bănci, dar nimeni nu i-a salvat pe micii proprietari și antreprenori. 

Dubai a avut propria criză în 2009-2010 (scăderi de prețuri cu 60%, salvări guvernamentale), dar a fost mai ”calmă”.

În contextul actual, șansele repetării acelei crize globale similare sunt mari dacă războiul se prelungește. 

Dubai depinde de capital străin (88% expați), turism și comerț, toate afectate de conflict.

Închiderea Strâmtorii Ormuz amplifică șocurile energetice (prețuri petrol peste 150 dolari), ducând la inflație globală și recesiune.

Expunerea bancară ar putea crea un "efect Lehman Brothers" regional.

Deja, bursele UAE au fost închise temporar pentru a preveni panica.

Personal, văd aceeași încercare a analiștilor și a jucătorilor din domeniu de a nega criza, la fel cum au făcut în 2007 - 2008. Politicienii de la putere spun că totul e ok. 

De exemplu: 

- cică, spre deosebire de piața imobiliară americană din 2008, cea din Dubai din 2026 e mai bazată pe equity (acțiuni) decât pe credit, deci vor pierde mai mult acționarii decât băncile; 

- cică există rezerve guvernamentale solide (Abu Dhabi oil funds) și diversificare; 

- cică tranzacțiile continuă (ex: 750 de tranzacții în primele zile de martie, total 2.49 miliarde AED), iar segmentele de lux rămân stabile; 

- Dubai nu e un hub financiar global ca Wall Street-ul din 2008; impactul ar fi doar regional, cu efecte asupra Asiei (investitori indieni/chinezi) și Europei, dar nu neapărat o criză sistemică; 

- dacă războiul se termină rapid (cum sugerează unele prognoze), corecția va fi temporară. 

Dar dacă războiul durează? 

Riscul crește: șocuri în lanțuri de aprovizionare, turism zero și o "cascadă" bancară, similară cu Evergrande, dar amplificată de penurie de apă și energie.