Ce trebuie sa știi despre cum să cumperi proprietăți în România fără să plătești o căruță de bani la ANAF

Postat la: 07.12.2025 |

Achiziția unei proprietăți în România presupune o atenție sporită la riscurile fiscale. De exemplu, un aspect deosebit de important îl reprezintă gestionarea riscului valutar atunci când plata se face în euro. Încheierea antecontractelor de vânzare-cumpărare poate include clauze care să „înghețe" cursul valutar, protejând cumpărătorul de eventualele fluctuații semnificative între momentul semnării antecontractului și cel al contractului final.

De asemenea, este recomandată înscrierea antecontractului în Cartea funciară, pentru a proteja cumpărătorul de cazul în care proprietarul încheie mai multe contracte pentru același imobil, ceea ce ar fi putut duce la pierderi financiare semnificative. Această practică asigură protecție juridică, conferind prioritate cumpărătorului înscris în cartea funciară și clarificând dreptul de proprietate încă din faza antecontractului.

În cazul proprietăților aflate în indiviziune, cumpărătorii care doresc să partajeze bunul, trebuie să aibă în vedere că ieșirea din indiviziune implică respectarea unor condiții legale stricte. Pentru ca partajul să fie realizabil în natură, terenul sau construcția trebuie să fie ușor de partajat în natură și să respecte reglementările de urbanism și de construcție. Este necesară identificarea tuturor coproprietarilor și obținerea consimțământului acestora, iar în lipsa unei înțelegeri amiabile, partajul poate fi realizat doar prin instanță, conform prevederilor Codului civil privind indiviziunea și partajul proprietăților comune. Aceasta asigură că dreptul de proprietate este clar delimitat și poate fi folosit sau valorificat fără riscuri de litigii între coproprietari.

Un alt risc semnificativ îl reprezintă neregularitățile administrative și urbanistice. Verificarea autorizațiilor de construire, a conformității cu reglementările locale de urbanism și a situației cadastrale este esențială pentru a evita probleme precum demolări, lipsa racordării la utilități sau restricții de folosire a imobilului. În plus, un control amănunțit al cărții funciare, al ipotecilor, servituților și al altor sarcini asupra imobilului permite identificarea tuturor obligațiilor juridice și fiscale asociate, precum impozit pe venit, impozit pe profit, sau alte obligații raportate la ANAF.

În contextul noilor modificări legislative, verificarea actelor de proprietate și a situației juridice a imobilului reprezintă un pas esențial în orice tranzacție imobiliară. Aceasta presupune analiza titlului de proprietate, a contractelor anterioare și a înscrierilor din Cartea Funciară, pentru a confirma identitatea proprietarului și existența eventualelor sarcini, cum ar fi ipoteci, servituți sau litigii pendinte.

Este imperios necesar ca toate documentele să fie conforme cu legislația în vigoare, inclusiv Codul civil și Legea cadastrului și publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările ulterioare. De asemenea, trebuie verificată legalitatea autorizațiilor de construire, documentația urbanistică și situația fiscală a imobilului, inclusiv eventuale obligații către ANAF sau datorii restante, pentru a evita riscuri juridice și financiare.

De asemenea, o etapă esențială o constituie analiza contractelor dezvoltatorului: antecontracte, promisiuni de vânzare sau alte înțelegeri cu terți care pot afecta dreptul de proprietate. Este important să se identifice dacă imobilul face obiectul unor litigii, revendicări ale moștenitorilor sau dacă se află în indiviziune, caz în care este necesar consimțământul tuturor coproprietarilor pentru vânzare. De asemenea, se verifică respectarea prevederilor legale privind clauzele contractuale, penalitățile și condițiile suspensive, pentru a asigura siguranța tranzacției.

Extrasul de carte funciară și planul cadastral oferă informații critice privind suprafața, limitele și amplasamentul imobilului, ajutând la identificarea eventualelor suprapuneri sau lipsuri de acces. În plus, verificarea istoricului juridic al imobilului, inclusiv litigii anterioare sau procese pendinte, permite prevenirea unor probleme viitoare și confirmă că dezvoltatorul este titularul real al dreptului de proprietate, iar imobilul poate fi vândut fără restricții.

„Noile reglementări privind creșterea impozitelor și obligațiile fiscale impun o atenție sporită din partea proprietarilor și dezvoltatorilor imobiliari, ceea ce face esențială consultarea specializată pentru a se asigura respectarea tuturor obligațiilor legale, inclusiv cele privind creșterea de impozite, raportarea la ANAF și prevenirea litigiilor ulterioare", a declarat avocatul Radu Pavel, coordonator al Societății Românești de avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații.

În concluzie, Proiectul L213/2025, prin creșterea semnificativă a taxelor și impozitelor în special pentru clădiri, terenuri și autoturisme, va avea un impact major asupra pieței imobiliare, proprietarilor și companiilor. Modificările legislative subliniază necesitatea unei pregătiri juridice și fiscale solide, în special în ceea ce privește gestionarea corectă a proprietăților și respectarea obligațiilor față de ANAF.