• Tweet

"Achiziția" unui apartament in faza de proiect înseamnă că tu "cumperi" un apartament desenat pe hârtie. In realitate nu prea îl cumperi. Dezvoltatorul zice că sa obliga sa îți vândă când l-o avea, iar tu te obligi să îl cumperi când l-o avea și se stabileste data pentru când "l-o avea" că să ți-l vândă.

Este de fapt o promisiune de vânzare -cumparare. Aceste "cumpărări" comporta nenumărate riscuri, iar avansul dat, daca nu vrei sa te riști să rămâi cu ochii în soare ar trebui sa fie o sumă pe care tu ți-o permiți să o pierzi. De cele mai multe ori, asemenea apartamente "se vând" când sunt in faza de proiect. Adică dezvoltatorul a cumpărat un teren, a făcut un proiect imobiliar (adică proiectul tehnic) și a luat autorizația de construcție.

De ce zic că sunt apartamente desenate pe hartie? Pentru că ție îți arată numai proiectul ăla tehnic și îți zice uite eu as vrea sa construiesc blocul asta care va arăta așa, nu ai vrea tu sa cumperi când o fi gata un apartament care sa arate cam așa? Tu visând cai verzi pe pereți că a dat norocul peste tine și o să ai un apartament într-un bloc superb, construit intr-o zona buna, incepi sa visezi. Ai, n-ai bani zici că ai vrea să îl cumperi.

Cum multi nu au habar ce se întâmplă în jur sau se gândesc că nu mi se poate întâmpla mie se apucă să "cumpere" apartamentul desenat pe hârtie încheind antecontracte (promisiuni) de vânzare -cumparare. Ce nu ia in calcul? Că blocul ăla poate să nu se termine niciodată, din varii motive care pot fi obiective ("moare" constructorul, cresc preturile la materiale, băncile declara scadenta anticipata a creditelor pe care le-a mai luat dezvoltatorul, etc etc) sau că acel dezvoltător când s-a văzut cu banii in căruță zice de ce să nu îi folosesc eu și aia de mi i-au dat să mai aștepte, până oi vedea eu daca mai fac vreun bloc sau nu, daca le mai dau sau nu banii înapoi.

Eh, proiectele astea pot sa moara (se se blocheze) în diverse faze:
- fie nici nu încep, că nici măcar nu incepe sa se sape fundația,
- după ce se sapă fundația, iar proiectul înseamnă o mare groapa in pământ,
- când începe să se ridice blocul, dar nu ai ce apartament să cumperi dintr-un bloc ridicat la roșu până la etajul 2, de ex,
- când se termină de ridicat blocul, dar nu e finalizat și recepționat,
- când e finalizat și recepționat, dar nu e dezmembrat.

Toate fazele in care s-a blocat proiectul enumerate mai sus pot să aibă ca și consecință că tu cel care ai dat avansul nu o sa mai vezi cel mai probabil nimic din el pentru că societatea aia va intra în insolventa, datoriile societății sunt mult mai mari decât valoarea proiectului până la momentul ăla, daca ar vrea cineva sa îl cumpere și sa îl continue. Legea prevede niste norme care constituie masuri de siguranță pentru tine și să îți crească șansele ca să îți mai vezi din banii dați în avans. Însă, de obicei promitentii cumpărători renunță la drepturile legale pe care le au.
Orice imobil are o carte funciara, inclusiv terenul pe care se va construi blocul.
In cartea funciara se notează sarcinile pe care le are imobilul respectiv, inclusiv ipotecile.
Cum procedează "țăparii"?
Pot de la început își ia măsurile de siguranță necesare ca să îți dea țeapă.

1. Terenul îl cumpără și nu îl plătesc. In cartea funciara pe terenul respectiv fiind notată ipoteca reprezentând prețul terenului achiziționat, de multe ori un preț mult mai mare decât valoarea de piață. Tu, cel care vrei sa cumperi apartament desenat pe hârtie, ar trebui sa scoți extras de carte funciara și să te uiți ce ipoteci și sarcini sunt notate in el. Păi dacă tu vezi notată ipoteca vânzătorului terenului pentru prețul terenului, ar trebui sa fugi că dracu de tămâie și să nu te apuci sa dai niciun ban ca avans pentru promisiunea că o să cumperi un apartament desenat pe hârtie. "Dezvoltatorul" ala nici banii de teren nu i-a avut. Așa că el nu prea dezvolta nimic. Tot proiectul îl face cu banii altora, iar dacă nu ii ies pasențele, cu ochii în soare rămân ăia, alții, el nu pierde nimic.

Cei mai mulți nu o fac. Nici nu se uita în extrasul de carte funciara și nici în antecontractul ăla in care scrie că e notată ipoteca, ipoteca, ipoteca. Așa că pe prostia lor semnează antecontractul. Insa, în cazul în care proiectul se blochează, orice ban s-ar obține din vânzarea proiectului nefinalizat se cuvine celor care și-au notat ipotecile in cartea funciara, în ordinea notarii ipotecilor. Ca să înțelegeți: să zicem că "moare" proiectul și se vinde la 300.000 euro.

Aia 300.000 euro se plătesc (după reținerea cheltuielilor cu vânzarea în executare silita, insolventa, etc) celor care au ipotecile notate in cartea funciara:
- daca prima ipoteca notată e de 50.000 euro, ăla își ia toată suma,
- daca a doua este de 200.000 euro își încasează și cel care a notat ipoteca aia cei 200.000 euro
- daca a treia este de 400.000 euro, ăla mai recuperează numai 50.000 euro.

Cei care nu și-au notat ipoteca in cartea funciara își văd ceafa, că nu mai recuperează nimic. De obicei, "lichidarea" proiectului se face in procedura de insolventa. Ca să vanda, in mod normal, dezvoltatorul proiectul imobiliar către alt dezvoltător care doar sa se subroge in drepturile și obligațiile primului dezvoltător imobiliar, cazurile sunt puține spre deloc.

2. Legea prevede că antecontractele de vânzare -cumparare se notează în cartea funciară, precum și avansurile de preț plătite care reprezinte IPOTECA LEGALA pe imobil.

Așa că dupa semnarea antecontractului de vânzare -cumparare, imediat el trebuie notat în cartea funciară. Daca antecontractul se încheie în formă autentică, la notar, notarul este obligat să noteze antecontractul in cartea funciara. Însă, ce să vezi? "Cumpărătorii" sunt vrăjiți sa renunțe la acest drept și se scrie in antecontracte că renunță la notarea lor în cartea funciară. De ce s-or lasă vrăjiți și renunță la dreptul lor nu știu. Sumele plătite cu titlul de avans in baza antecontractului, daca se notează în cartea funciară, reprezintă ipoteca pe imobilul respectiv. Daca sunt plătite la data semnării antecontractului, notarul ar trebui sa noteze ipoteca in cartea funciara.

Daca sunt platite după ce se încheie antecontractul, tu "cumpărător" trebuie sa te duci la cartea funciara cu ordinul de plata vizat de banca și cu extrasul de cont bancar și să ceri notarea ipotecii asupra imobilului. Însă, ori se trezesc sa scrie in antecontracte că promitentii cumpărători renunță la notarea ipotecii, ori daca plata se face după aceea, nu se mai duc sa noteze ipoteca aferentă avansului de preț patit. Și uite așa, pentru că promitentii cumpărători au vrut (că aia au semnat) în cartea funciară nu figurează niciun antecontract încheiat și nicio ipoteca pentru avansurile de preț plătite de promitentii cumpărători pentru că ei au renunțat la drepturile pe care legea li le prevede.

Am văzut tot pe la mare, carte funciara a unui bloc din asta pe hârtie care nu avea notată in ea decât ipoteca vânzătorului terenului, cu toate că toate apartamentele fuseseră "vândute" și plătite integral preturile, termenul de încheiere a contractelor de vânzare -cumparare trecuse demult, dar nici nu se începuse săparea fundației. Că e unu , doi fraier și renunță la dreptul de a se nota ipoteca pentru prețul plătit sau antecontractul in Cartea funciara, ai mai zice. Dar ca să nu se noteze pentru niciun apartament bate al naiba la ochi. Așa că înșelăciunea era pusă la punct de la început. De ce am folosit "cumpărate", "vândute" (între ghilimele) pentru că atunci când semnezi un antecontract (promisiune) de vânzare -cumparare nu cumperi și nu vinzi nimic, doar îți iei angajamentul că vei cumpăra sau vei vinde.

Așa că exprimari de genul s-au vândut de 3 ori apartemantele sunt bălării. Apartamentele s-au vândut numai odată, numai către ăla care a semnat contract de vânzare -cumparare in formă autentică, nu antecontracte. Cum s-a întâmplat ca unii sa încaseze de la trei persoane prețul pentru același apartament? Pentru că cei care au încheiat antecontracte(promisiuni) au renunțat la dreptul lor de a se nota in cartea funciara acel antecontract, prețul și ipoteca legala privind avansul de preț plătit. Pentru orice antecontract sau contract, notarul cere extras de care funciara.

Daca promitentii-cumpărători nu renunțau la dreptul lor sa se noteze in cartea funciara antecontractele și ipotecile pentru sumele plătite, notarii le vedeau în cartea funciară și erau obligati să le și scrie in antecontractele următoare sau contractele de vânzare -cumparare următoare, iar noii promitentii -cumparatori sau cumpărătorul le-ar fi văzut, știau că sunt afectate de sarcini și că sunt ipoteci.

Ipoteca odată notată nu mai "dispare" decât dacă este platita. Așa că orice vânzare ulterioară se făcea "cu ipoteca" după ea. Ăla de cumpăra rămânea cu ipoteca pe bunul cumpărat și nu i-ar fi convenit, că putea fi executat bunul lui ca să se "recupereze" banii aferenți ipotecii. Așa că în cazurile astea cu dezvoltatori imobiliari tepari, "esența penalului" se reduce la cum au fost fraieriți promitentii-cumparatori să renunțe la drepturile lor se a se nota in cartea funciara antecontractele și ipotecile pe avansurile de preț. Din punct de vedere penal, restul este cancan, că se poate veni cu tot felul de apărări că totul a fost legal.

Elena Radu